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Offerta da 5,4 miliardi di dollari si aggiudica la gara per i grandi complessi edilizi di New York
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Data di pubblicazione: 23.10.2006 |
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Venduti Stuyvesant Town e Peter Cooper Village, fortino assediato dell'abitazione accessibile per i ceti a reddito medio di Manhattan. Cosa succederà ora agli appartamenti a fitto calmierato, e ai 25.000 inquilini? The New York Times, 18 ottobre 2006
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Titolo originale: $5.4 Billion Bid Wins Complexes in New York Deal – Scelto e tradotto da Fabrizio Bottini
Speyer, chief executive della Tishman Speyer Properties, e la sua associata, la banca di investimenti BlackRock, hanno scavalcato oltre una mezza dozzina di altri concorrenti, compreso un gruppo composto dagli inquilini che speravano di mantenere i due complessi affiancati sulla First Avenue, fra la Quattordicesima e la Ventitreesima strada, come énclaves di alloggi per il ceto medio.
Non si tratta di trofei immobiliari qualunque. Realizzati dalla Metropolitan Life per i veterani di guerra nel 1947, col sostegno di esenzioni fiscali e del potere di esproprio governativo, Stuyvesant Town e Peter Cooper Village hanno svolto la funzione di fortino della casa accessibile per generazioni di poliziotti, insegnanti, infermiere e altri ceti medi di New York.
Gli edifici abbastanza anonimi di mattoni, 25.000 persone per 11.232 appartamenti, sono immersi fra alberi, fontane, su 35 di una superficie fra le più valutate del mondo.
Con affitti e prezzi delle case lievitati negli anni recenti, l’attesa della vendita era entrata nella questione generale della casa economica, diventando una cause célèbre fra i politici di New York, che fossero membri del Congresso, deputati statali o membri del consiglio municipale. E gli inquilini temevano che la nuova proprietà trasformasse i complessi in una énclave di lusso.
Il sindaco Michael R. Bloomberg si è invece tenuto da parte, e MetLife ha cercato di vendere per il prezzo più elevato possibile. Con 4,5 miliardi di dollari, l’offerta degli inquilini seguiva di parecchio quelle dei grandi nomi nel campo immobiliare, da Apollo Real Estate Advisors associata alla Dermot Company, a Related Companies con Lehman Brothers; i fratelli Millstein e Vornado Realty Trust.
Soddisfatto, Speyer è ben consapevole del ruolo di quei complessi edilizi nella cultura della città, e della sensibilità politica di questa cessione.
“Come impresa con profonde radici a New York City, sinceramente apprezziamo questo amato quartiere, e siamo onorati di diventare custodi della proprietà” ha dichiarato Speyer. “Ci impegniamo a lavorare in stretto contatto coi residenti, con l’amministrazione e i rappresentanti del quartiere per assicurare un futuro vitale e dinamico a questa zona di New York”.
Anche il figlio, Rob Speyer, direttore operativo alla Tishman Speyer, cerca di rassicurare gli inquilini, sottolineando “Non ci saranno improvvisi o radicali cambiamenti nell’aspetto, caratteri o atmosfera degli spazi”. Ma non si impegna a conservare a questi ampi isolate ad appartamenti il carattere di abitazioni economiche, che era l’obiettivo del tentativo di acquisizione degli abitanti.
MetLife sostiene che Speyers e BlackRock, altra impresa di New York tra le maggiori a scala nazionale per gli investimenti immobiliari, saranno “ottimi custodi della proprietà negli anni a venire”. Anche se la Tishman Speyer è meglio nota a New York per gli immobili commerciali, anziché per le abitazioni, la compagnia ha costruito case in Francia, Germania, Brasile, e presto anche in India. Ha realizzato un edificio ad appartamenti alla fine degli anni ’90 nello Upper West Side e ha in corso un altro progetto residenziale a San Francisco.
Tishman Speyer e BlackRock sono state fra le otto concorrenti invitate a fare la propria offerta finale sui complessi edilizi entro lunedì pomeriggio. Apollo, n. 2, è arrivata a 5.33 miliardi. MetLife insieme al suo broker, Darcy Stacom di CB Richard Ellis, ha trattato con Rob Speyer fino alle ore piccole, firmando poi un contratto alle 10 di mattina di ieri. Si prevede di completare l’accordo entro un mese: tre mesi in meno di quanto di solito impiega la maggior parte degli acquirenti per una casa.
Ai dirigenti della MetLife Speyers non è del tutto estraneo. Lo scorso anno, la sua compagnia ha comprato dall’assicurazione il grattacielo di 58 piani al 200 di Park Avenue, angolo Quaranticinquesima, a 1,72 miliardi. “Chiaramente, la Tishman Speyer ha un consolidato rapporto con la MetLife” ha commentato Scott Rechler, presidente di Reckson Associates, una delle proposte sconfitte nonostante l’offerta leggermente più alta.
Michael McKee, tesoriere del Tenants Political Action Committee degli abitanti, definisce la vendita “un giorno buio per l’abitazione economica”.
Molti degli abitanti dei due complessi temono che le loro case siano destinate a diventare abitazioni di lusso. Quasi tre quarti degli appartamenti sono ad affitto concordato, circa la metà delle quote di mercato. Negli anni recenti, MetLife ha eliminato le subaffittanze illegali e gli inquilini che non avevano la residenza principale.
Gli affittuari a canone concordato non possono essere sfrattati. Secondo le norme in materia, però, un appartamento può diventare “ decontrolled” – e affittato a prezzo di mercato – dopo che è rimesto sfitto e che la quota raggiunge i 2.000 dollari al mese. La medesima cosa avviene se l’affitto raggiunge i 2.000 dollari e l’inquilino ha un reddito familiare che supera i 175.000 dollari per due anni consecutivi. MetLife afferma che al momento c’è un 27% degli appartamenti affittati a prezzi di mercato. La compagnia ritiene che possano diventare decontrolled altri 1.800 alloggi nei prossimi due anni.
Nanette Ross, 45 anni, ricorda quando si è trasferita a Stuyvesant Town più di vent’anni fa, quando pensava, “Sono in paradiso”, anche senza aria condizionata o lavastoviglie. “Ora è in gioco la vita future di 25.000 persone” commenta la signora Ross, che ha due figli ed è proprietaria di una galleria pop art insieme al marito, Jeff. “Trovo piuttosto difficile credere che qualcuno si faccia avanti a comprare una proprietà come questa con 5 miliardi senza tentare di farci dei soldi, e l’unico modo è quello di trasformarla in abitazioni di lusso”.
Daniel R. Garodnick, consigliere municipale che abita alle Peter Cooper e ha contribuito ad organizzare l’offerta del gruppo di inquilini, è sconcertato per la perdita di un simbolo dell’abitazione middle class: “Alla fine, credo che vedremo prezzi di mercato, una gated community, il che è quanto la MetLife ha prospettato a tutti i potenziali acquirenti”.
L’offerta degli inquilini intendeva mantenere il 20% delle abitazioni a famiglie a reddito medio, e un altro 20% riservato ad abitanti che vogliono comprare. Gran parte del resto, secondo questo progetto, sarebbe stata venduta a quote di mercato. Nel tentativo di rafforzare la propria offerta, gli inquilini avevano richiesto riduzioni ed esenzioni all’amministrazione Bloomberg.
Ma il sindaco si è chiamato fuori dalla questione, dichiarando, “MetLife è proprietaria, e ha il diritto di vendere”.
Molti attivisti degli inquilini e urbanisti l’hanno criticato, per questo.
“Stuyvesant Town è stato un modello nazionale di abitazione dei ceti medi in ambiente urbano” spiega John H. Mollenkopf, direttore del Center for Urban Research al Graduate Center della City University di New York. “Non si sarebbe realizzata senza diritti di esproprio e un trattamento fiscale favorevole. É falso, affermare che non esiste un interesse pubblico in ciò che sta accadendo a queste abitazioni”.
Il vicesindaco Daniel L. Doctoroff sostiene che si tratta di un problema di uso ottimale di risorse scarse. Dice che sarebbe costato 500 milioni di dollari alla città provvedere agli incentivi fiscali chiesti dagli inquilini. Per la stessa cifra, quasi 107.000 dollari per alloggio, la città potrebbe costruirne un altro destinato ai redditi medi, e forse conservarne un altro ancora altrove.
E si prevede che l’amministrazione possa annunciare domani un accordo con la Port Authority of New York and New Jersey per realizzare complessi di abitazione destinati ai ceti a reddito medio-basso a Queens West, sulla sponda a Hunters Point, secondo un dirigente della Port Authority.
Fondata a Lower Manhattan quasi 140 anni fa, la MetLife è stata una delle grandi forze della vita economica e civica. Negli anni ’40 ha costruito migliaia di apartamenti in una città affamata di case, Parkchester nel Bronx, Riverton a Harem, Stuyvesant Town e Peter Cooper Village, sulle macerie del vecchio Gashouse District.
In cambio del sostegno governativo, MetLife ha accettato di contenere i profitti al 6% l’anno per 25 anni, e mantenere i canoni al di sotto delle quote di mercato. La compagnia ha impedito per molti anni ai neri di abitare a Stuyvesant Town, e il presidente dell’epoca Frederick H. Ecker, una volta dichiarò “Negri e bianchi non si mescolano”.
MetLife ha via via ridotto la propria presenza a New York dagli anni ‘60, quando la compagnia contava qui 17.000 dipendenti. Oggi ce ne sono meno di 2.500. Negli anni recenti, l’assicurazione ha venduto le sue tre principali sedi a Manhattan a 3,3 miliardi, fra cui la monumentale torre da 50 piani con l’orologio del suo quartier generale su Madison Avenue.
Dopo aver annunciato all’inizio dell’anno l’offerta per questi complessi residenziali, i dirigenti MetLife hanno ribadito di aver da lungo tempo rispettato qualunque impegno relativamente alla conservazione degli alloggi per il ceto medio.
“Lo sapevo, che non avrebbero venduto a noi” dice Arthur Kellebrew, 44 anni, cresciuto a Stuyvesant Town e che ora ha una famiglia sua. “Sembre che tutto quello che vogliono, adesso, siano i soldi. É una cosa che interessa tutta la città: di abitazioni per i redditi medi non se ne trovano più”.
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